マンションを購入の際には管理費と修繕積立金に注意!


マンションに住んでいると毎月発生するのが、管理費と修繕積立金です。毎月の負担額はそれほど高くはないものの、長期的に見るとやはりそれなりの金額になってきます。マンションの購入を検討する際には、この2つについて事前に知識をつけておくこと、そして、後々後悔することのないように、各家庭であらかじめ対策をとっておくことが大切になります。では、さっそく見ていってみましょう。

管理費とは?

マンションでつきものの管理費ですが、具体的にはどのようなものなのでしょうか。マンションの住民すべてを対象に課せられる管理費は、言わば住民の日常的な快適な暮らしを守るために発生する費用。管理費として集められた費用が使われる主なものとしては、管理委託費、共用火災保険料、共用水高熱費、小修理消耗品費、植栽管理費などがあげられます。

細かい例としては、建物内外の共用部分で使われている光熱費や清掃業務などにかかる費用、浄化槽や駐車場などの維持費用、管理組合の運用費などが含まれています。マンションの立地条件や設備などによって異なりますが、首都圏の管理費としては、月額5000円から15000円程度と言われています。また、一般的には、単価の高いマンションやタワーマンションでは、管理費は高くなる傾向にあります。

修繕積立金とは?

マンションを購入する際に、忘れずにしっかりとチェックしておきたいのが、修繕積立金です。日常的な暮らしのために使われる管理費とは異なり、マンションの定期的または長期的な維持修復などのために使われることとなるのが修繕積立金です。

主な用途としては、共用部分の計画的かつ大規模な修繕のための費用、敷地内の変更や処分に発生する費用、経年劣化などに対する建築診断などにかかる費用などがあげられます。マンションの規模や築年数などにも寄りますが、首都圏では、およそ12000円前後が相場となっているようです。

そして、修繕積立金は築年数を経るにつれ値上がりしていく傾向が強く、費用を総計していくと何百万単位での負担が必要になります。そのため、あらかじめ計画性を持った対策をとっていれば問題ありませんが、きちんと準備をしておかなければ、後々購入者の首を絞める結果にもなりかねないので、若干の注意が必要です。

返済不能にならないためにどうすればよい?

例として、4000万円の新築マンションを購入した場合について、簡単にシミュレーションをしてみましょう。平均的な修繕積立金の値上がりを考慮すると、分譲時には5000円だった修繕積立金も、15年後は購入時プラス1万円、30年後はさらにプラス1万円ほどの値上がりが見込まれます。そこへ住宅ローンの金利や35年の固定金利を考慮してみると、住宅ローンの支払い総額だけで4500万円、そして、修繕積立金600万円、管理費500万円程度が発生すると思われます。

一般的には、築30年程度までは、積立金の目安もイメージしやすいと言われています。国土交通省が作成したガイドラインによると、修繕積立金の目安を算出するためには、機械式駐車場の有無や専有床面積などを考慮した計算式を用いる必要があるようですので、さらに詳細な目安を算出したい方は、ぜひ参考にしてみていただければと思います。

まとめ

物件購入時だけではなく、今後を見越して、ある程度の対策をしておかなければならない管理費と修繕積立金について、少しおわかりいただけたでしょうか。近年は、修繕積立金においては、世の中の半数以上のマンションが修繕積立金破綻の危機に瀕しているとも言われています。そのためにも、将来的な値上がりを予測し、あらかじめしっかりとした貯金計画を意識しておくことで、賢く対応していっていただければと思います。

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